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● 向銀行貸款者，或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者（可代償）。

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  潘向東：此次央行定向降準是對穩增長和調結構的兼顧，同時，降準還會增加整個銀行系統的流動性，避免出現像去年錢荒的狀況。

潘向東下半年經濟喜憂參半

  潘向東：昨天我們也看到沈陽取消瞭限購，但是很快就辟謠瞭，地方出臺救市政策承受的壓力還是很大的。其實整個調控基調也並沒有發生很大的變化，隻是沒有再繼續強調。

  潘向東：這次房地產下行確實是市場自身的行為，原因有四個。第一，經濟下行的壓力導致企業盈利和開工量都有所下降，從而導致中小開發企業破產的情況，同時，實業和居民收入都受到影響；第二，出現瞭表外高利率的環境，人們通過進行表外投資也能獲得不錯的收益率，投資渠道的拓寬造成瞭資金投向的分流，這樣，大傢不再像以前一樣追捧房地產；第三，之前建的商品房太多瞭，尤其是三四線城市，我們看到今年整個房地產市場的庫存超過瞭2009年的庫存量，在這種壓力下，市場面臨自身的調整；第四，房地產價格過去漲得太高。在這些壓力的共同影響下，房地產市場出現瞭此次的下行。

  從目前的情況來看，中央政府不會出臺救市的政策。未來還是有穩定房地產市場的相關政策的，比如，限購的取消，對融資的支持，包括對房地產商和個人購房者融資的支持。同時，戶籍制度的放開也會對這個行業產生影響，但是現在還沒有到出手的時候。

  央行定向降準、地方紛紛救市、開發商打折銷售，近期宏觀經濟走勢和房地產市場的動向牽動著市場神經，房地產市場的拐點是否真的已經到來？在沒有任何新的房地產宏觀政策作用下，房地產市場自發反應下行，我們是否應重新思考房地產與宏觀經濟的邏輯？6月12日，中國銀河證券首席經濟學傢潘向東向中國房地產報記者闡述瞭他的觀點。

  短期來看，產業的回落會對宏觀經濟造成一定沖擊，這是很難避免的現象。

  潘向東：房地產產業鏈比較長，一旦發生調整，建材、傢電等都會受影響，從這個角度來看，人們經常說房地產綁架瞭經濟。

  中國房地產報：在央行提出可以實行差別化調控的背景下，目前已經有很多地方出臺瞭不同形式的救市政策，你認為，救市的有效措施是什麼？救市會對中國經濟的未來帶來什麼負面效應？

  但並不是沒有突破口。我們以前認為，商品房就是房地產的全部，但是，像新加坡，他們一部分是商品房，一部分是共有房。政府在商品房建設有壓力的時候可以建設共有房，這樣，開工量會增加，上下遊產業能夠帶動，同時也拉動瞭消費，房地產市場和整個經濟都得到瞭穩定。

  中國房地產報：6月9日晚間，央行發佈瞭定向降低存款準備金率(下稱"定向降準")的通知。美銀稱，中國央行定向寬松顯示支持經濟的同時，也表明政府不願房地產及地方債等問題惡化，你如何看待這次定向降準對經濟發展和房地產市場的影響？

  中國房地產報：在當前中國經濟增速下行壓力依然較大的情況下，房地產市場出現一定調整，會加大"穩增長"調控難度，這是否會對當前經濟造成明顯沖擊？

內容來自sina新聞

  現在很多人認為房地產市場已經出現瞭拐點，但我認為，以目前的數據判斷拐點還是預測性太強瞭。因為2011年和2012年都針對房地產出臺瞭一系列調控措施，2013年一季度，對房地產交易環節征稅也在加碼。如果要判斷是否出現拐點，我認為，至少還要再觀察一個季度。

  中國房地產報：和以往不同的是，此次房地產市場下行是在沒有任何新的宏觀政策打壓的情況下，由市場做出的自發反應，對於這種變化，你怎麼看？

  即便有些城市做瞭一些救市的嘗試，也隻是個案，並非普遍現象。有的人拿江浙一帶的房地產市場來談全國的狀況，其實這個樣本是有問題的，因為江浙一帶購房者中用作投資目的的占比較大，他們受到宏觀經濟回落的影響波動金門縣雙證件汽車貸款會比較大，這並不具有普遍性。

  流動性增加，對於地方債和房地產市場會帶來一定的影響，但二者並非是此次降準的直接目標。如果中央希望直接影響房地產市場，可以通過降息、取消限購等政策，而這次是對中小微企業和農業的定向降準，並非全面降準，這些都是跟目前經濟轉型相關的行業，政府還是希望在穩增長的同時實現結構的調整。

  中國房地產報：有人指出，中國過去10年的發展模式已經掏空瞭中國原有的經濟活力，中國經濟在這些年到底發生瞭哪些改變？出現瞭哪些問題？

  潘向東：不同的階段有不同的發展模式。在開始階段，我們發展輕工業，過去10年發展重化工業，後來加入WTO，對房地產市場進行改革，對銀行體系進行改革等，這些產生瞭共振，也就是過去10年經濟的高速增長。但事物發展到一阿里山鄉土地貸款率利試算表定程度會由極而衰，所以現在面臨回落的壓力，也就是經濟本身要換檔瞭。新的經濟增長點需要一個培育過程，所以在換擋期往往是比較艱辛的。

  中國房地產報：你如何評價中國今年前5個月的經濟發展情況，也請對未來一段時間經濟及房地產市場的走勢作出判斷。

  潘向東：一季度經濟下降幅度有點大，但是到4、5月份看PMI指數出現瞭企穩的態勢，二季度GDP大概會在7.4%到7.5%的水平。在這種情況下，經濟仍然保持在一個平穩期。

  未來中國經濟還是面臨緩慢增長的過程，下半年經濟好壞參半。好的方面是，通過銀行微刺激，經濟有企穩的跡象，包括PMI也有所回升；不好的方面是，表外融資壓力比較大，隨著經濟持續在低位運行，其影響開始向其他方面傳導。

  未來房地產的壓力還是比較大，出現拐點之前都是焦灼期，但是市場和地方政府都沒有必要恐慌，因為經濟相對平穩，地方債也在消化。未來可能讓大傢感到恐慌的是表外融資主體跑路現象的增多，同時，江浙一帶房地產市場的不正常情況也可能會給大傢帶來一些恐慌，但這並不具有普遍性。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-06-18/14172782151.shtml

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